• 龙湖冠寓三年冲30亿营收 规模、速度、质量三角平衡

    地产 > | Time Weekly - 2018-07-03 04:36:05 来源:黑龙江十一选五走势
  • [摘要] 张智聪称,冠寓关注中国经济最活跃的五大都市圈,未来全国目标布局城市在30个以上。

    时代周报记者 刘娟 发自北京

    两年前,龙湖集团组建了创新事业部,希望用新技术去承接线上到线下的新业态。

    这是掌门人吴亚军对龙湖制定的未来方向。在房地产这个光鲜而凶险的行业,吴亚军希望龙湖能在大周期中胜出,住房租赁这个未来万亿级市场进入了她的视野。

    从行业“元年”到集中爆发,从粗线条轮廓到精细化运营,从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市,从ABS产品相继上市到类REITs产品获准发行,短短时间里,长租公寓开始重塑中国房地产新格局。

    龙湖版长租公寓冠寓,就是这条新赛道里的头部玩家之一。他们拼命论证着新赛道中的种种可能,迅速从龙湖的试水业务转为赚钱的主航道业务,并对外喊话要在三年内做到规模行业前三。

    如何抓准时代给予的窗口和机会?厮杀路上挤满了狠角色,冠寓的护城河是否已经筑牢?进入这个行业不难,难在做大并持续盈利。保持冷静和独立思考,这个行业的商业模式演进是个非常值得期待的过程。

    “我们既要规模,又要速度,还要质量,”这个战略三角构建了冠寓的生存哲学,在日前接受时代周报记者的采访中,龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪称,不断快速自我迭代和复盘,是冠寓修正方向的最好方法。

    5万间节点与中资产壁垒

    “没有规模,就没有成本优势?!惫谠⒃诠婺I嫌凶非?,要尽快做到行业前三名。

    从去年年初重庆首店开业,冠寓在一年半时间里去到了28个城市,累计开业2万余间。他们正有计划在今年年底新开出5万间,在全国30多个城市扎根。这意味着,下半年,龙湖冠寓正迎来翻倍有余的拓展与开业工作量。

    这看上去并不容易,但张智聪说他们有秘密武器,“龙湖有一个全景计划,即7天内判断一个项目是否值得获取,获取项目到开业运营的周期控制在4个月左右?!闭庖馕蹲?,从拿到项目、出设计图纸、施工到验收,冠寓每一个环节的筹备都控制得十分紧凑。

    “龙湖是一家有科技基因的地产公司,针对冠寓拓展,我们自主研发了一套叫龙城系统的投资管理工具?!闭胖谴虾退耐哦泳褪且揽空飧鱿低忱淳霾呷鞒?,并通过不断刷新和沉淀的数积累,继而提升投拓的刻度标准和手感经验。

    这个系统拉通了龙湖集团内部的拓展、运营、工程、财务、法务等多条职能。从房源信息大数据算法获取,到租金地图的自动捕获,再到输出产品预案,和最终投资决策等,冠寓团队可以在线上全场景操作。

    城市“抱团”发展的潮流,改变了龙湖地产的投资路线。冠寓同样寻求精准投资,在城市解读过程中,他们内部定了一个“跟随原则”。

    张智聪称,冠寓关注中国经济最活跃的五大都市圈,未来全国目标布局城市在30个以上。就在6月初,龙湖与新加坡政府投资公司(GIC)共同设立了一个长租公寓投资平台,专项投资中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额达到10亿美元。

    然而,长租公寓的利润结构,决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业,对已进场和试图进场的玩家而言,依然有较高门槛。

    华兴资本根据一系列数据,对长租公寓行业的息税前利润率做了敏感性分析。他们得出的结论是, 55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点,“无论是资源获取端还是运营管理端,市场参与者都行走在刀刃上,稍有不慎都将无利可图,赔本出场?!?/p>

    龙湖要把冠寓变为赚钱的业务,他们设定了精细的投资测算模型,来衡量和把关每一个项目,这里面锁定了周转率、投资回报率、利润率等一系列关键财务指标。

    “从回报和利润方面,龙湖冠寓更多是资产运营的商业模式,聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑,”现在行业仍在赚取剪刀差,但这并不是冠寓最终的模样,龙湖冠寓开拓了具有更多营收渠道和可能性的CityHub模式。目前已开业房源80%以上为轻资产,此类业态在成熟期将实现35%左右的毛利率,12%–15%的净利率。

    从长远来看,冠寓的想法是平衡公司整个现金流盘面,态度积极但决策审慎去布局。他们提出了“轻、中、重”并举的三大运营模式,其中“中资产”运营是一个全新概念,即项目拥用10年以上的租赁经营、股权合作等合约,通过整体改造之后再出租。

    “轻、中、重资产拓展模式的比例是动态平衡的。截至今年5月,龙湖冠寓重资产已获取项目的数量占总获取项目数量超过 20%?!闭胖谴媳硎?。

    这门长租公寓好生意里,还有一个危险区间需要跨越???万间房,会是冠寓“从0到1”的临界点。

    “5 万间节点,这对于商业模式、商务拓展以及运营都是一个阶段值,也是一个验证商业模式很好的量级,”张智聪表示,他们会在这个节点去检视品牌、优化商业体系。他们目标是在2020年,达到30亿元营收收入。

    北极星指标和人才摇篮

    事实上,长租公寓并没有太多成熟的经验可供借鉴,管理制度的摸索与尝试就显得尤为重要。

    对于处在增长阶段的冠寓来说,他们需要考虑的就是如何留住老用户,吸引新用户。在2018年冠寓地区公司的战略评价体系中,净推荐率和续租率是两项重要指标。

    “某种程度上,考核什么就得到什么?!?张智聪表示,冠寓地区公司负责人考核体系引入了龙湖内部客户满意度考核指标,“我们用净推荐率去考核每一个地区公司冠寓负责人,还落实到了每一个CO(社区运营官)、CM(店长)的考核中。同时,冠寓内部引入北极星指标,其中一个很重要的刻度就是续租率?!?/p>

    所谓北极星指标,英文全称叫“North Star Metric”,是第一关键指标,指这个指标一旦确立,就像北极星一样,指引着全公司上下向着同一个方向迈进。

    口碑是最好的营销,为了把运营做得更加精细,冠寓已经把原来“运营中心”承担的很多职能做了更细的拆分,并正围绕客户需求定制任务书。

    在新派公寓创始人王戈宏看来,长租公寓运维管理是一个边际成本递减行业,同时也是一个现金流非常好的行业。但螺丝壳里如何做道???长租公寓日渐趋小的特点为长租公寓平台和设计师提出了挑战。

    他们设计了3个产品线切入年轻租房人群细分市?。核晒?、豆豆系、核桃系?!八晒钡亩ㄎ皇乔嗄晟缜?;“核桃”是针对消费升级型居住需求;“豆豆”的特点是轻简、自助。

    “龙湖集团今年提出‘空间即服务’战略,去探讨未来空间里承载人的现实需求和潜在需求,”从粗放到精细,需要积累的不仅有用户,还有“房东经验”。龙湖集团副总裁、总建筑师胡浩告诉时代周报记者,“空间可能是有限的,但服务一定要有差异化和温度。冠寓在产品上做努力,正尝试往定制化、智能化方向发展?!?/p>

    今年8月份,龙湖冠寓将在上海落地一个概念样板空间,用来测试租户的实际感受,通过测试客户的敏感点,再做批量化的生产和落地。

    此外,龙湖集团副总裁宋海林告诉时代周报记者,龙湖冠寓体系里的主要骨干,相当一部分是从地产板块直接转过来。龙湖仕官生等人才培养计划,也输送了大量冠寓储备店长人才。

    近期,冠寓更新了社区管理职级体系和薪酬战略,建立了门店合伙人利润分享机制,并开始了校园招聘计划“冠誉生”项目。宋海林称,他们要把冠寓打造成长租公寓行业的黄埔军校。


上任后,李强力抓行政审批制度改革,希望通过制定权力清单,解决政府管得过多的问题。十八届三中全会决定推行地方政府及部门权力清单制度,让浙江的这项工作正式提上日程。

今年初,临川区政府一科室主任突然叫钱明奇的儿子给去年被免职的临川区委前书记傅清和前区长习东森写感谢信。“他说,政府即将安排他们复出,需要有舆论支撑。无耻卑鄙到如此地步,要

2000年时3号令发布正处于中国招标投标制度的形成阶段,旨在保障招投标的公平竞争,预防腐败,如今843号文和16号令的组合出现,则更多是为扩大市场主体的自主权。

一汽–大众华南基地全部建成投产,让佛山汽车产业迈入一个全新的高度。按照现有建成与规划产能,佛山已经形成整车将近100万辆的产能。

“现在南庄的陶瓷业主要是以销售和会展为主,陶瓷生产企业的迁出不仅令南庄的环境有了很大改善,还为南庄未来的发展腾出了空间?!蹦献蛘蛭榧呛握皆诮邮苁贝鼙钦卟煞檬北硎?。

“人傻、钱多、速来”已成传说。即便提供了高附加值服务,也别期望与客户“打打高尔夫球、品品酒”就能建立起紧密的关系。

近两年,借新城镇化之势,“镇改市”热潮不断升温。公开报道显示,目前已有浙江、江苏、山东、广东、福建等多个省份开展类似“强镇扩权”的试点。

香港是产业转移和贸易开放方面的龙头,要与南沙自由贸易港在航运服务业开展合作,共同促进大湾区港口群的产业升级。

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